2025年商业代建占比74.0%，管理费率高于政府代建、风险低于资本代建，叠加‘代建+代销’可贡献更多营收；代建代销类项目占比已达49%，多数项目管理费支付节点与销售去化率直接挂钩，对营销策划与产品力提出刚性要求。
代建费率持续承压，84%项目费率集中在1%–3%区间，其中45%仅在1%–2%；低价竞争难以为继，企业必须通过‘代建+代销’或‘全过程服务’提升单项目附加值，向轻资产综合服务商转型，以覆盖日益增长的营销、招商、运营等延伸成本。
在深圳某城中村项目中，我们创新采用‘政府+代建企业+社会资本’融资模式，联合12家金融机构建立200亿元城市更新资金池，并同步承担前期策划、工程建设与后期招商运营，证明只有打通代建、代销、代运营全链路，才能真正兑现委托方对价值回报的期待。
一个典型城中村改造项目涉及政府、村集体、原居民、新市民等至少5类利益主体，仅拆迁安置方案协商就可能耗时6–12个月；规划方案因‘回迁比例’与‘商业配套’争议修改3次、工期延误近一年，凸显利益协调的多线程难题。
城市更新项目涵盖规划—拆迁—建设—运营全链条，要求代建企业统筹产业导入、文化保育、资金协同与风险化解；需具备全流程协调管理能力、稳健资金实力及应对政策变化的弹性机制，否则难以平衡多方诉求并确保项目落地。
中央提出‘文脉赓续’并非简单保留老建筑，而是挖掘文化价值并转化为商业动能；我们在杭州小河直街项目中修复清代民居并引入非遗工坊、文化展览，使租金收益提升40%，验证政策解码与产业整合缺一不可。
2025年前7月城中村改造专项债投放573亿元，同比暴涨487%；500万以上城市更新代建项目中标量达去年94%，全年有望突破200个；行业已从‘野蛮生长’转向‘有序竞争’，现存企业中仅约40家具备持续承接能力，标志着代建正式进入‘存量提质’2.0阶段。
2025年城市更新类代建占比虽仅2.7%，但已成明确新增长极；一线城市新签约面积占比同比增长3.1个百分点；央国企凭借资源整合优势在城市更新、保障房等领域快速中标百亿级项目，印证行业正系统性向高质量存量运营升级。
销售额TOP50房企中六成（30家）已规模化开展代建，其中央国企占18家（近四成）；中铁置业、五矿地产、中铁建地产新签约面积同比增幅超100%；润地管理中标广州7个保障房项目（70万㎡），中冶置业签约北京32亿元太平桥城中村改造项目，彰显其在高复杂度项目中的操盘能力。
央国企在资源整合、品牌稳健性及政企协同方面具有先天优势，尤其在城市更新、保障性住房、不良资产处置等细分领域表现突出；其入局不仅加速行业集中度提升，更重塑了委托方结构——国有平台持续‘压舱’，AMC与地方政府盘活存量需求构成稳定业务来源。
委托方结构呈现‘多元均衡’化：国有平台发挥压舱石作用，民营委托方占比已达37%（同比+8pct），AMC与地方政府盘活存量的需求亦成重要组成部分；央国企拿地占比超70%的核心城市，正倒逼代建服务向更高阶的专业性、系统性演进。
